近两年空置率上升成为一线城市写字楼普遍面临的问题

办公室占用率是当地经济活动的一个重要指标近两年空置率上升，成为一线城市写字楼普遍面临的问题但最新统计显示，一线城市写字楼市场正在复苏，空置率有所下降

最近几天，证券时报记者分三路实地体验了北京，上海，深圳写字楼的复苏趋势。

北京:租赁需求回升，市场预期乐观。

最近，北京的写字楼租赁需求明显恢复三季度，伴随着北京写字楼净吸纳量达到2018年二季度以来单季最高值，且本轮大部分商圈的供应高峰即将结束，市场持续稳步复苏据《证券时报》记者调查，北京多个核心商圈租金水平保持稳定，业内看好北京写字楼市场未来走势

办公室租金水平保持稳定。

多家房地产咨询机构统计数据显示，三季度北京写字楼净吸纳量为2018年二季度以来单季最高世邦魏理仕报告指出，全市空置率已连续四个季度下降，但从租金报价来看，整体租金降幅收窄，细分市场表现分化望京租金持续上涨，CBD租金止跌企稳，三年来甲级租金首次上涨，中关村租金保持稳定，其他子市场仍有不同程度的下跌

从三方的统计来看，金融街的空置率由于需求外溢而持续上升在金融街一家房地产经纪公司工作的陈晓告诉《证券时报》记者，租赁价格相对稳定她住的同泰大厦距离北京证券交易所只有6分钟的步行路程目前这栋楼有很多选择有3栋100平米以上的写字楼出租，4栋100平米以下全包价格为每天10元/平方米至12元/平方米附近的平安大厦价格差不多如果能接受每天15元/平方米到17元/平方米的价格，可以选择的范围更广

作为新兴商圈的代表，中关村软件园位于海淀西二旗，北京北五环外园区新项目第三季度一上市，就接近满租经纪人李潇晨告诉记者，园区的租金价格相对稳定，几乎都是每天6.5元/平方米个别楼盘，比如谢赫科技大厦，价格更低，每平方米可以多租5元

快速出租剩余的教育空间

在整体市场稳定性不断提升的背景下，受双减政策影响的泛中关村地区教育企业大幅增加了退租仲量联行最近的一份报告指出，北京教育行业至少有12万平方米的租赁空间将在年底前退还，主要是关闭线下教室门店退租面积最大的区域是上地，中关村，望京

仲量联行中国研究部办公楼市场负责人，华北研究部主任杨幂对《证券时报》记者表示，这个数据不是简单的预估市场规模，而是真实租出数据的总和这些租赁区域主要是知名掌门人的教育企业

杨幂说，之前教育行业扩建租赁的大部分区域是教室使用，办公使用的面积相对较小，所以单店面积较大这些区域大多位于低品质写字楼或工业园区，以及开发商等非标准办公空间，对整个城市市场，尤其是甲级写字楼市场影响不大部分物业此前在租户行业占比中韧性较低，教育行业占比相对较高，短期内确实面临空置率上升，租金下降的压力，但并不具有普遍性

可是，根据记者的信息，空置面积很快被填补以王印中心为例这栋楼B座的顶楼和11楼曾经是教育培训机构的办公室可是，当记者8月份走访时，相关机构只是收回了租金现在顶层的办公楼已经入驻另一家企业，11楼正在装修，迎接新租户这意味着从租户退出到重新租赁的时间间隔只有三个月左右

一个季度内租出去，基本相当于无缝连接世邦魏理仕华北研究部负责人孙祖田对《证券时报》记者表示，TMT企业的租金扩张，以及科技互联网，芯片制造相关新成立公司的新租金需求，有效消化了可租面积，使得中关村地区所有子市场的空置率均保持在个位数低位，空置率并没有明显提升

业内人士对市场趋势持乐观态度。谷歌母公司Alphabet的首席财务官露丝波拉特(RuthPolat)在一篇官方博客文章中表示，圣约翰航站楼将成为谷歌曼哈顿办公园区的核心建筑。

今年以来，TMT的头部企业通过经营轨迹多元化，不断为市场注入新动能，完成了多次大规模租赁交易从近期核心商务区的重大租赁交易来看，TMT行业企业仍是主导力量，如字节跳动，百度在线，阿里巴巴分别在中央商务区和望京—酒仙桥区域租赁了上万平方米的写字楼

孙田告诉证券时报记者，TMT一直是北京商业地产需求的支柱产业未来，伴随着5G，物联网，云计算，大数据，人工智能，区块链等新一代信息通信技术的创新突破以TMT为代表的数字经济和实体经济越来越融合，对传统产业的渗透和改造越来越深刻，覆盖面不断向外延伸加上北京数字自贸区，北京证券交易所等利好政策环境，TMT对写字楼有需求孙田判断，三季度后，本轮大部分商圈的供应高峰已基本结束，伴随着空置率的回落，预计将有更多的分市场租金见底

市场普遍认为，北京证券交易所的落地将进一步促进创新型企业，投资机构及相关专业服务组织的集聚在金融街一带忙碌的陈晓，期待着北京证券交易所开业后，她所在区域的写字楼租赁需求进一步增加

上海:写字楼市场已企稳二房东模式，且存在隐忧。

今年的写字楼市场租赁情况确实比去年好，可以说是‘稳’了上海某甲级写字楼招商部负责人李杰向《证券时报》记者描述了她观察到的现象但在亮眼的数据背后，也有一些隐忧比如很多写字楼都有‘二房东’一旦出了问题，可能就是‘一地鸡毛’

今年以来，上海写字楼租赁市场持续回暖多家房地产咨询机构的数据显示，今年第三季度，上海成了净吸者

纳量创新高，空置率稳步下降，租金也止跌回升。

李婕告诉记者，今年写字楼市场求稳，不会像去年那样一味降价，去年‘价格战’打得最厉害时，都比着谁的价格低，租金实在不能降的，就补贴装修费。

三季度写字楼市场净吸纳量创新高

中国新天地商业管理总经理王红接受记者采访时表示，与去年受疫情影响整体写字楼市场租金和出租率都小幅下滑相比，2021年写字楼租赁状态恢复较好，公司在上海的写字楼——企业天地5号和INNO创智的出租率目前均已实现近满租的状态，同时，瑞虹企业天地也已正式竣备完工并迎来首批租户的入驻，其中T1办公楼中低区域已基本满租。。

华润置地商业华东写字楼部负责人张帅印也向记者表示，陆家嘴滨江中心今年签约了总部独栋客户四家，包括浦银安盛基金，山西证券，芯鑫租赁和阅文集团，同时还吸引了数家金融，科技企业进驻，目前陆家嘴滨江中心独栋写字楼仅余一席，且已有数家意向客户在密切洽谈中。

上述办公楼租赁情况是上海今年写字楼市场回暖的缩影世邦魏理仕发布的报告显示，今年三季度，上海写字楼净吸纳量延续上涨态势并创下单季新高，达到44.9万平方米，搬迁扩租态势进一步扩大，19个子市场约九成实现正增长截至三季度末，上海写字楼市场空置率环比下降0.7个百分点至17.1%

从成交类型与区位看，搬迁扩租需求占比高达70%世邦魏理仕报告显示，前滩和南京西路等市场出现一房难求的局面，季内前滩空置率更是低至4.3%，仅次于外滩

李婕告诉记者，最近两年确实有不少核心商务区租户搬迁至前滩等新兴商务区，一方面是前滩等新兴商务区的各类配套还不错，另一方面，租金要比核心商务区低40%至50%，同时一些制造业企业倾向于到新兴商务区购买或租赁整栋办公楼。

在净吸纳量创历史新高的同时，租金指标的趋势性转折也露出端倪世邦魏理仕报告显示，上海三季度写字楼市场租金止跌企稳，报价和有效租金较上季度分别上调0.6%和0.8%空置率方面，上海三季度核心商务区，核心拓展区和新兴商务区空置率分别为11.9%，17.9%和21.7%，环比分别下降0.9个百分点，0.9个百分点和0.2个百分点

疫情缓和以及经济复苏——这是王红给出的上海写字楼租赁恢复良好的原因，上海作为我国对外开放的窗口城市，基于优质新增供应量和战略新兴资本的加持，办公楼市场的回暖迹象仍将持续。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越表示:2021年写字楼需求持续升温显示了上海作为国家对外开放的窗口城市良好的经济基本面浦东‘引领区’新政落地已逐步为区域市场吸引更多外资金融，专业服务等行业需求，第三季度浦东需求实现环比上涨近90%，外资占比明显提升据透露，未来六个月，上海写字楼市场预计将有69万平方米左右新增体量入市，上海全年净吸纳量将创新高，租金有望持续提升

非中央商务区空置率高二房东模式存隐忧

租赁市场数据向好的同时，在业内人士看来，上海写字楼市场也存在一些隐忧，比如非中央商务区空置率达到20%以上，层出不穷的二房东模式等。

今年租赁情况还行，比去年肯定好很多，与2019年基本差不多一位非中央商务区的物业租赁人员向记者透露，但周边办公楼层出不穷，租赁过程中的压力也大了不少

尽管非中央商务区的租赁市场同样活跃，但根据仲量联行的报告，大量的新增供应导致空置率环比上升1.3个百分点至27.8%最近几年来上海甲级写字楼发展较快，每年的新增供应量在100万平方米至150万平方米之间仲量联行上海商业地产部租户代表总监黄臻向记者表示，至于空置率是15%还是20%趋向于健康，目前并没有一个特别的数字

另有业内分析人士向记者表示，从空置率来看，20%以上的数字确实不低，伴随着供应持续增加，这可能是非中央商务区未来不小的隐忧。

相比非中央商务区的空置率数据，写字楼市场冒出的二房东模式更让业内人士担忧一些个人，科技公司或商务咨询公司，以略低的价格整层租赁办公楼，再装修配置办公家具后，分割成大小不同的办公室，加价出租给中小租户二房东从业主方拿到的租金不高，同时可能还存在偷面积的行为

上海办公楼里的‘二房东’并不在少数，据我所知，周边每栋办公楼都有两三家‘二房东’一位知情人士向记者表示李婕同样给记者证实了这一现象，不过相比担心二房东带来的竞争，她更担心后遗症，之前出租工位的模式，几乎都退出舞台了，留下了‘一地鸡毛’，一旦‘二房东’出现问题，破产或跑路，租户还在，问题又会留给业主，到时肯定又是‘一地鸡毛’

深圳:以价换量需求回暖前海入驻率大幅提升

深圳写字楼空置率较高的情况正在得到改善。

来自世邦魏理仕的统计数据显示，2021年第三季度，深圳写字楼市场需求强劲，单季吸纳量创历史新高，突破50万平方米，达到53.7万平方米整体市场空置率实现了2.2个百分点的改善至18.7%

不过，当前深圳写字楼市场出租压力大已成共识，新供应的写字楼多以较低价格吸引客户，各区政府也对引入优质企业提供奖励，楼龄较大的老旧写字楼空置率情况仍不容乐观三季度全市租金平均价格为每月187.4元/平方米，较高峰时下降了两至三成如福田中心区是深圳写字楼主要供应片区，两三年前租金就攀上300元~400元/平方米，而如今，以区域内甲级写字楼深业上城为例，其最新租金报价仅在180元~280元/平方米之间

TMT类企业位居需求榜首

我们的项目去年才入市，今年第三季度以来人气较旺，目前出租率超过八成，公司已经很满意了宝安区西乡一高档写字楼物业林经理向记者表示，他们的写字楼离地铁口仅50米，周边有较多农民房，因通勤时间短，员工居住成本低，受到企业欢迎

谈及入驻的企业，林经理表示，西乡的客户主要是以制造业为主，尤其是近两年比较景气的行业有两家做跨境电商的，都是租了几层楼，还有几家做电子烟的，租的面积也比较大

疫情期间，宝安的部分跨境电商异军突起，赚得盆满钵满，有了改善办公环境的需求宝安是全球电子烟的大本营，90%以上的电子烟产能集中在宝安，包括电子烟的龙头企业麦克韦尔，悦刻等都位于此地，这里也成为了电子烟企业的聚集地

相比之下，科技企业更中意南山区的写字楼东莞一知名智能硬件企业今年将研发部门搬到了南山的后海片区，其负责人开玩笑说，我们来这，就是为了挖人，你看旁边有腾讯，有百度，有阿里，多方便下手啊这个片区也是深圳写字楼租金最高的地方，有着工位租金超过员工工资的传说虽然相比于东莞，租金成本翻了几倍，但企业觉得值这里聚集了大量的高科技人才，他们找工作，只会在这个区域里挑，即使在东莞开出高一倍的工资，也挖不动，所以只能我们自己送上门来

福田中心区则依然是金融类租户的首选，这里汇集了全市近七成的持牌金融机构，拥有深圳证券交易所，深圳银保监局，深圳证监局等重要金融监管机构，业态丰富，功能完善，具有扎实的产业基础此外，福田区公布了一系列支持金融发展的政策，如新落户外资金融机构在福田区租赁办公室，按条件给予最高1000万元/年的租金支持，连续支持3年，还有最高300万元的装修支持对持牌金融机构在福田区新购置自用办公用房的，按实际购房价格10%，给予最高3000万元的支持，分3年支付

从企业类型来看，TMT企业继续位居深圳写字楼需求榜首，占比达32.8%，金融业位居第二，占比24.6%科技企业需求的快速增长，是深圳写字楼市场的重要支撑世邦魏理仕的统计分析显示，2018年科技企业新租面积占比为27%，而2020年这一比例提升到了49%

前海入驻率大幅提升

2020年末，前海片区的甲级写字楼空置率超56%，曾引发市场热议不过这一现象，在今年得到极大改观世邦魏理仕的数据显示，前海板块写字楼在第三季度吸纳量惊人，单季为整体市场贡献了超三分之一的需求，并由此带动片区市场入驻率实现了10%以上的上升其中，超五成需求来自科技行业，近两成来自金融行业

业内人士表示，前海作为新开发片区，规格很高，建设和释放比较集中，配套设施建设进度较慢，这会导致在某一段时期的空置率比较高目前伴随着建设进度的加快和相关规划的调整，前海的空置率正逐渐降低

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部负责人吴洋表示，前海依然是特区中的特区，政策支持优惠非常多在前海注册办公地的企业能够享受15%的企业所得税优惠，此外还有关于高端稀缺人才15%个人所得税的优惠，以及其他产业创新业务上的支持这是企业选择前海的一个重要考量前海在2013年开始开发的时候，我们还觉得这里很荒凉，但短短四五年时间，就有很多写字楼，楼宇品质远远高于现有一些楼宇

值得一提的是，就在前几天，深圳市前海管理局制定的《深圳前海深港现代服务业合作区促进产业集聚办公用房资金补贴办法》刚刚结束意见征集期该政策旨在提高前海办公室楼宇入驻率和产业集聚度

《办法》提出，经前海管理局认定的总部企业，每年按照每月60元/平方米给予租金扶持，连续扶持3个年度，每年最高不超过500万元，《办法》亦增加了金融企业总部扶持标准，最低档次由300万元增至500万元，封顶由2500万元增至5000万元，港资总部企业的扶持标准由原来的按一般企业扶持标准的50%大幅调增至120%。

仲量联行华南区研究部总监曾丽表示，未来前海的科技，金融，专业服务等行业将会迎来发展机遇，为扩容后的前海聚集大量优质的人才和企业，从而中长期内有效帮助前海甲级办公楼加速去化。